Informace ke změně zákona o DPH s účinností od 1. 1. 2013
Novelou zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (č. 500/2012 Sb.), k 1.1.2013 došlo ke změně výše sazeb daně z přidané hodnoty následovně:
základní sazba daně ve výši 20% se zvýšila na 21%,
snížená sazba daně ve výši 14% se zvýšila na 15%.
Současně touto novelou nabylo k 1.1.2013 účinnosti ustanovení § 37a, které řeší základ daně a výši daně při uskutečnění zdanitelného plnění, pokud vznikla povinnost přiznat daň z úplaty přijaté před uskutečněním tohoto zdanitelného plnění. Dle tohoto ustanovení je základem daně při uskutečnění zdanitelného plnění v případě, kdy vznikla povinnost přiznat daň z úplaty přijaté před uskutečněním tohoto zdanitelného plnění, rozdíl mezi základem daně za celé toto plnění a základem daně stanoveným na základě přijaté úplaty. Je-li tento rozdíl kladný, uplatní se při uskutečnění zdanitelného plnění sazba daně platná ke dni uskutečnění zdanitelného plnění. Je-li tento rozdíl záporný, uplatní se při uskutečnění zdanitelného plnění sazba daně, která byla uplatněna při přiznání daně z úplaty přijaté přede dnem uskutečnění zdanitelného plnění.
Příklady:
1. Úplata dne 18.12.2012 v základu daně 100,- Kč a daň 20%, uskutečnění zdanitelného plnění dne 7.1.2013 celková cena bez daně 140,- Kč
rozdíl ve výši 40,- Kč je kladný, sazba daně 21% ze základu daně 40,- Kč
2. Úplata dne 18.12.2012 v základu daně 200,- Kč a daň 20%, uskutečnění zdanitelného plnění dne 7.1.2013 celková cena bez daně 140,- Kč
rozdíl ve výši 60,- Kč je záporný, sazba daně 20% ze základu daně -60,- Kč
Další novelou zákona o dani z přidané hodnoty (č. 502/2012) došlo k 1.1.2013 mimo jiné i ke změnám týkajícím se náležitostí daňových dokladů v případech, kdy povinnost odvést daň má příjemce plnění. Jedná se o plnění v režimu přenesení daňové povinnosti v případě poskytnutí stavebních a montážních prací (§ 92e) a dále při dodání zboží uvedeného v příloze č. 5 zákona o dani z přidané hodnoty (§ 92c - odpady). Povinnou náležitostí daňových dokladů je od 1.1.2013 i údaj „daň odvede zákazník“. Současně v uvedených případech, kdy daň odvádí příjemce plnění, nemusí daňový doklad obsahovat sazbu daně. Od 1.1.2013 tak již nelze po poskytovateli stavebních prací vyžadovat, aby na daňový doklad „sazbu daně“ uváděl.
Text sdělení ve formátu .doc
Upozorňujeme na vyvěšení Metodického pokynu k uplatňování DPH u pronájmů nemovitostí
|
|
|
|
|
|
Odbory MHMP
Správcovské firmy
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Metodický pokyn
k uplatňování DPH u pronájmů nemovitostí
Úvod
Vzhledem k tomu, že zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o DPH“) ani Šestá směrnice EU nedefinují pojem „pronájem nemovitosti“, je nutno vycházet při posuzování druhu uskutečněného plnění, tj. zda se jedná o pronájem nemovitosti, ze základního rysu pronájmu nemovitého majetku, kterým je poskytnutí práva pro danou osobu (dále jen „nájemce“) na smluvenou dobu a za smluvený poplatek zabrat a užívat nemovitost podobně jako vlastník za současného vyloučení stejných práv třetích osob. Právo užívat nemovitost nesmí být pronajímatelem nijak omezeno. Nájemci musí být umožněn časově neomezený přístup do pronajatého prostoru, který musí být jednoznačně, konkrétně a nezaměnitelně definován.
Pokud se jedná o nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor, je tento nájem v souladu s ustanovením § 56 odst. 4 zákona o DPH osvobozen od DPH bez nároku na odpočet daně. Osvobození se nevztahuje na krátkodobý nájem stavby, bytů a nebytových prostor, nájem prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek nebo trvale instalovaných zařízení a strojů. Krátkodobým nájmem stavby, bytů a nebytových prostor se rozumí nájem, popřípadě včetně vnitřního movitého vybavení či dodání elektřiny, tepla, chladu, plynu nebo vody, nejdéle do 48 hodin nepřetržitě.
Plátce daně se může v souladu s § 56 odst. 5 zákona o DPH rozhodnout, že se u nájmu pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatní daň. Rozhodnutí uplatňovat daň na výstupu je plátce daně povinen oznámit správci daně nejpozději do 30 dnů ode dne uzavření nájemní smlouvy. Oznámení provádí DPC MHMP na základě podkladů obdržených od odborů MHMP nebo správcovských firem.
Pokud nejsou splněny podmínky pro nájem (např. nájemce nemá možnost užívat nemovitost jako vlastník; je umožněno užívání najatého prostoru třetí osobě atp.), nejedná se o nájem nemovitosti. V takovém případě se jedná podle ustanovení § 14 odst. 1 písm. b) zákona o DPH o poskytnutí jiné služby, tj. poskytnutí práva využití věci, u které se uplatní základní sazba daně.
Ustanovení § 56 zákona o DPH je nutné chápat jako ustanovení speciální vůči ustanovení § 14 odst. 1 písm. b) zákona o DPH. Při posuzování jednotlivých případů je nezbytné zkoumat charakter předmětu plnění. Klíčovým pro stanovení daňového režimu je posouzení, zda poskytnutí práva má základní výše uvedené rysy pronájmu.
Pro vyloučení pochybností, zda se jedná o plnění o osvobozené dle § 56 odst. 4 zákona o DPH, je nutné v nájemní smlouvě dostatečně specifikovat předmět nájmu, vymezit ho přesným, nezaměnitelným způsobem tak, aby bylo z příslušných ujednání smlouvy zřejmé, která nemovitost, resp. její část je pronajímána. Při pronájmu části pozemku je nutné vždy ve smlouvě přesně specifikovat, o jakou část pozemku se jedná, tedy nejen uvést počet m2 a parcelní číslo, ale také přesně prostorově vymezit pronajímaný pozemek např. tak, že nedílnou součástí nájemní smlouvy je mapa, na které je vyznačena pronajímaná část pozemku. Obdobně musí být postupováno také při pronájmu veřejných prostranství, místních komunikací, u nichž je nájem uzavírán formou “souhlasných dopisů“. V souhlasném dopise musí být rovněž uvedeno parcelní číslo pozemku, počet pronajímaných m2 a přiložená mapa se zákresem.
Postup řešení (zdaňování) u jednotlivých typů smluv
1) Pronájem pozemku pod garáží, která je ve vlastnictví nájemce
Pronájem pozemku k tomuto účelu se řídí ustanovením § 56 odst. 4 zákona o DPH, kdy pronájem pozemku je primárně od DPH osvobozen. Skutečnost, že se na projímaném pozemku nachází garáž, je pro účely uplatnění DPH u pronájmu pozemku irelevantní.
Při splnění podmínek uvedených v § 56 odst. 5 zákona o DPH, tzn. pokud bude nájemce využívat pronajatou nemovitost k uskutečnění své ekonomické činnosti, je možné uplatňovat u pronájmu pozemku daň na výstupu.
Shodný postup je uplatňován též v případě pronájmu pozemku za účelem výstavby garáže nebo parkoviště, kde stavba bude ve vlastnictví nájemce.
2) Pronájem části pozemku jako příjezdové plochy ke garáži či parkovacímu stání při současném pronájmu garáže či parkovacího stání
V tomto případě jsou možné dvě varianty, příslušný způsob zdanění bude vždy záležet na konkrétním znění nájemní smlouvy. Pokud je však příjezdová plocha využívána i třetími osobami, tzn. že není splněn jeden ze základních rysů pronájmu, tzn. užívat nemovitost obdobně jako vlastník za současného vyloučení stejných práv třetích osob, bude se vždy jednat o zdanitelné plnění s DPH.
Varianta a) – jedná se o případ, kdy je uzavřeno několik smluv vždy s konkrétním nájemcem přičemž každému z nich je pronajímána x-tina pozemku
Pronájem příjezdových ploch je považován za plnění související, podmiňující využívání míst k parkování a cena za tuto službu je přímo součástí ceny za pronájem míst k parkování. Výše uvedená plnění budou považována za jedno zdanitelné plnění, a to za pronájem míst k parkování - z ceny sjednané bude odvedena DPH v základní sazbě.
Varianta b) – jedná se o případ, kdy je uzavírána jedna smlouva s X-nájemníky, pronajata je celá plocha (v praxi málo časté)
Pronájem míst k parkování a pronájem příjezdové plochy jsou považovány za samostatná plnění. U pronájmu míst k parkování bude v souladu s § 56 odst. 4 zákona o DPH uplatněna daň na výstupu v základní sazbě, pronájem příjezdových ploch bude osvobozen, pokud nebude postupováno dle § 56 odst. 5 zákona o DPH.
3) umístění reklamy na stěně budovy, umístění antény na střeše budovy
V předmětném případě se nejedná o pronájem části nemovitosti, nýbrž o poskytnutí služby ve smyslu § 14 odst. 1 písm. b) zákona o DPH. Toto zdanitelné plnění bude zdaněno 19% sazbou daně jako klasické zdanitelné plnění bez ohledu na postavení příjemce služby a na účel využití přijatého zdanitelného plnění.
4) pronájem nebytového prostoru v budovách za účelem umístění nápojového automatu
V případě, že se jedná o pronájem nebytového prostoru, tzn. že jsou splněny základní rysy pronájmu a pronajímaný prostor splňuje definici nebytového prostoru, jedná se o osvobozené plnění podle § 56 odst. 4 zákona o DPH.
Pokud však vlastník nemovitosti udělil provozovateli nápojového automatu pouze právo umístit tyto automaty, provozovat je a udržovat po dohodnutou dobu v určených prostorech své nemovitosti, a to bez udělení dalších práv vlastníkovi automatu (např. provozovatel automatu nemá přístup do budovy kdykoli), jedná o poskytnutí služby ve smyslu § 14 odst. 1 písm. b) zákona o DPH. Poskytnuté plnění bude zdaněno 19% sazbou daně jako klasické zdanitelné plnění bez ohledu na postavení příjemce služby a na účel využití přijatého zdanitelného plnění.
5) úhrada za faktické užívání, kdy je bez právního důvodu využíván pozemek dle § 451 OZ.
Pokud je pozemek ve vlastnictví města užíván osobou bez právního důvodu a město žádá od této osoby peněžitou úhradu jako vydání bezdůvodného obohacení, přičemž není uzavřena nájemní smlouva, jedná se o náhradu škody, která vznikla městu tím, že pozemek byl užíván neoprávněně. Náhrada prokázané škody není podle zákona o DPH předmětem daně.
Pokud je však po zjištění, že je pozemek takto užíván, uzavřena nájemní smlouva, může se při splnění obecných podmínek pro nájem jednat o nájem pozemku, který je od daně osvobozen.
Závěr
V oblasti uplatňování DPH existují některé nejasnosti a různé výklady postupů, vyplývající ze skutečnosti, že nejsou v zákoně o DPH jednoznačně, případně vůbec řešeny. Posouzení aplikace daňových předpisů v konkrétním případě je zcela v kompetenci příslušného správce daně, který má k dispozici podrobnější údaje k daném případu.
Postupy uvedené v pokynu vycházejí ze stanovisek Ministerstva financí a daňového poradce Euro-Trend, s.r.o., které jsou v poslední době ovlivňovány judikáty EU. Při jeho aplikaci je nutno vzít v úvahu, že dochází k neustálému vývoji výkladu ustanovení zákona o DPH a k výkladu zákonů je oprávněn pouze soud.
Ing. Jaroslava Stachová
ředitelka odboru